따봉 구걸남's 블로그

부동산의 특징, 고려사항을 정리

1. 아파트 : 

       대한민국에서 가장 선호하는 주거형태 임을 부정할수 없다. 

       임의로 평수에 따라서 나누어 보았다.  

  - 소형 : 1인가구, 신혼부부 가 주 수요층.   

            오피스텔의 대체재 

            개인적인 생각으로 이런형태의 가구는 일시적이고 결국 결혼해서 자녀를 낳으면 

            자연스레 큰 평형을 바라보기 때문에 오래 소유하는 것은 힘들겠다는 생각

  - 중형 : 자녀가 있는 부부 가 주 수요층. 

            가장 인기있고 주 수요층이 가장 자산이 많이 있을 때라 가격도 높다. 

            가장 수요가 많아서 공급도 많다. 아니 많아졌다. 

  - 대형 : 다자녀 가구가 주 수요층이 아닐까 싶은데.. 사실 우리나라 출산율이 떡락하고

            추세가 중,소형으로 선호로 바뀌면서 찬밥신세로 되었다. 

            반면 자녀가 많은 집은 큰 평을 선호할수 밖에 없다.  

            그리고 건설사들도 수요에 맞춰 공급을 줄이기 시작한지 꽤 되어서 

            추가 공급이 끊긴 것은 호재다. 

2. 빌라 :   원래 빌라는 아파트의 대체제이다.  

          아파트 가격이 떡상한 요즘은 더 대체제 적 성격이 강해질거로 보임. 

3. 오피스텔 :  

           수익형 부동산. 노후에 월세 따박따박 받는 컨셉으로 마케팅이 많이 되었으나 

           투자 난이도가 너무 높다. 

           용도에 따라 바뀌는 부분도 있고 

           상업용지에 오피스텔 올리는 것은 쉬운일이라 예상치 못하게 주변에 신규공급이 생길수 있다.

          강남 역세권 오피스텔 월세가 100 정도 인데 현실적으로 그 이상 넘는 금액을 월세를 내면서

          살수있는 수요는 많지 않다고 본다. 

          주 수요층이 2030 젊은 직장인이고 부동산 가치는 상승했는데 급여는 상승하지 않았기 때문에

          월세를 높게 받을수 없다.  추가로 경쟁자는 쉽게 생길수 있는 구조라서

          결국 월세 + 시세차익 까지 나와야 손해보지 않는 장사를 할수 있다. 

          현재 강남권 오피스텔 수익률을 조사해봤는데 4~5% 정도 나오는데, 세금이나 보험료, 비용등을

         제외해본다면 배당많이 주는 우량주보다 수익과 수고면에서 떨어질수도 있다는 결론이 나온다. 

         계속 소유하는게 아니고 언젠가 매도할 생각이라면 뒤의 매수자 입장에서도 매력이 있어야 

         들어와야 할텐데, 결국 싸야 들어올수 있다. 받을수 있는 월세의 한계가 있으니까..

          아무리 짱구를 굴려봐도 한계점이 너무 많다. 

4. 결론 

    투자의 난이도를 매겨보자면 

      아파트 > 빌라 > 오피스텔   순으로 쉽다. 

    월세로 돌렸을때 원금 대비 수익률을 따져본다면 

      오피스텔 > 빌라 > 아파트 

     순이지만, 사람들이 아파트를 선호하는 것은 아파트는 오를 때 몇 천, 몇 억씩 한번에 오르기 때문이다. 

    즉 아파트는 수익률 측면이 아닌 시세차익으로 바라봐야 한다는 것. 

집을 구매할 때 이미 지어진 집을 구매할 경우에는 실물을 보고 여러가지를 체크하고 살수있지만

아직 완공되지 않거나 분양권을 사는 경우에는 도면 만을 보고 실물을 상상해야한다. 

그리고 이미 지어진 집이라고 하더라도 모든 매물에 대해서 직접 임장을 할수 없으니 

온라인 상에서 도면만을 보고 이해하는 것도 중요하다고 볼 수 있다. 

도면에서 어떠한 정보들을 파악해야 하는지 한번 정리해 보았다. 

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1. 가장 비싼곳, 큰 평수로 찾기

  : 단지에 대한 아무 정보도 없을 때 가장 쉽고 빠르게 로얄동을 찾은 방법은 가장 큰 평수, 비싼 곳이 어디인지 보는 것이다. 반대로 상대적으로 저렴한 동이 비선호 지역이라고 생각하면되는데 종종 아닌곳도 있어서 100% 맞다고 볼수는 없다. 

 위의 도면으로 파악해보면 가장 큰 평수인 190제곱미터 가 있는 곳이 로얄동이다. 

근데 어느곳을 가장 큰 평수로 할지는 전적으로 건설사가 땅의 모양과 주변환경을 봐서 결정하는 것이기 때문에 

실제 완공후 주민들의 선호도와 다를수도 있겠다. 

여튼 위의 도면으로 보면 단지의 가장 안쪽이고 그 밑으로는 산이 있는 지역이다. 

즉, 사생활 침해 여부도 적고, 뷰도 보장이 되는 지역이라 가장 큰 평수를 지은게 아닐까 싶다. 

반면 단지 입구 쪽에 해당하는 곳이 위쪽에 GS25가 있는 지역인데, 층으로 따지면 1층과도 같은 입지다. 

모든 입주민들이 지나가는... 그래서 입구쪽 동은 상대적으로 덜 선호하고 작은 평수들을 배치하는것 같다. 

2. 도로면은 보통 소음 문제로 비선호

  : 도로쪽으로 뷰가 있으면 차가 왔다갔다 하는 것을 저녁마다 볼 수 있어서 선호하지 않을까 생각했는데, 

    실제로는 사람들이 소음문제로 비 선호하더란..

   아직 공사중인 서울 어느 지역의 아파트 도면이다. 

   남향쪽으로 도로가 나 있다. 사실 평형이 다양하지가 않아 적절한 예시가 아닐수도 있다. 

   여튼 도로와 한 동에서 도로와 가까운 쪽이 작은 평수를 주고 그나마 도로와 떨어진 곳이 큰 평수다.

   단지 안쪽으로 가면 소음은 적겠지만 뷰가 다른 동으로 가려지는 것을 고려해야 한다. 

3. 뷰가 가려지지 않는 곳이 좋다. 

  : 거실이 바라보는 방향으로 선을 그어서 다른 동으로 가려지지 않아야 한다.

   근데 사실 단지 가장자리를 제외하고는 어느정도 뷰가 가려질수 밖에 없다. 

   최근 아파트 단지 들이 약간 사선으로 동을 배치하는 이유도 최대한 가려지는 지역이 없게 하기 위함이다.  

    개인적으로는 위 도면에서 104 동의 배드민턴장 바로 위가 좋은 것 같다. 

    - 뷰가 가려지지 않고

    - 도로와도 거리가 있고

    - 단지 입구에서도 조금 떨어져 있기 때문이다. 

4. 판상형 선호

 : 보통의 아파트들이 옆으로 길다란 흔히 말하는 성냥갑 구조인 판상형인데. 외관상 단조롭고 이쁘지 않다.

  그래서 타워형이나 다른 형태의 단지 들이 나오지만 여러가지 면에서 사람들이 아직은 판상형을 선호한다. 

5. 한 동에서는 과거엔 가운데를,  최근은 양 끝을 선호 

 : 긴 판상형 구조에서 4 세대 까지 있다고 가정할 때 이전에는 난방등의 문제로 가운데 세대를 선호했다고 한다. 

하지만 지금은 건축기술의 발전으로 보다 독립적인 양 끝쪽의 세대를 선호한다고 한다. 

## 부동산 공부한지 얼마 안된 부린이가 정리한 글 입니다. 부정확한 글일 수도 있으니 그냥 참고만 하시길..

 식단은 정답이 없는 것 같습니다. 

 채식주의자인 바디빌더의 몸을 보면 고기를 일부러 과하게 챙겨먹는 것이 의미가 없어 보이기도 합니다. 

 어떤사람은 간헐적 단식을 하는데 호날두의 경우는 대사율을 높이려고 중간중간 계속 먹는다고 합니다. 

 식단은 딱히 정답은 없지만 스트레스 받지않고 신선한 음식들 위주로 섭취하는 정도가 적당한거 같습니다. 

 요즘 간헐적 단식이 다시 재조명 되는 느낌입니다. 

간헐적 단식으로 음식이 일정시간이상 체내에 들어오지 않으면 스스로 이상세포를 분해하여 에너지로 쓴다는 

이론인데 이 과정에서 암세포가 생기는 것을 막을수도 있다고 합니다. 

다만 우리몸의 메커니즘이 그렇게 단순하게 작용하지 않아서 반대로 암세포를 키울수도 있습니다. 

아직 더 많은 자료와 연구가 필요한 단계인 것 같은데 이론만으로는 충분히 솔깃한것 같습니다.