따봉 구걸남's 블로그

바로 전날 하락사이드카 발생했다.
그럼에도 불구하고 긍정적기운을 느낄수있었는데..

1. 달러환율 안정세 접어들고
# 달러스왑 미국에서 적극적이었던 이유는 미국채권금리 상승하는 것을 막기위함 같다.
외환당국은 달러를 보유해야하는데 일부는 실물달러가 아닌 달러자산으로 보유한다.
미국채권이 그중하나이고 한국에서 달러가 부족해지면 미국채권을 팔게되니 이를 막기위함이아닐까. 절대 한국이 이뻐서가 아니다
2. 셧다운 지속되는 외국보다 한국 투자 환경이 좋다.
3. 벨류에이션 매력.
많은 기업들의 주가가 자사주 매입 가격 이하였다.
자신의 가치를 아는 내부자들은 이미 자사주 매입 움직임이 있었다.
반면 , 위닉스는 자사주 처분 공시.
실적이 지속적 하락세, 중국공장 가동률 떨어지면서 하늘이 맑은날이 지속됨.
기업입장에서는 합리적선택이지만 주주입장에 반하는 행동.

외국인매도세는 오일머니일 가능성.
감정이없는 매도같다는 얘기가 나오는데
유가전쟁을 버티기위한 실탄마련 움직임이라고 생각하면 수긍이 간다.
유가의 상승은 당분간 힘들수 있을것같다.

오늘장 2020.03.24

실적 흐름 양호했으나 많이 빠졌던 엠씨넥스, db하이텍 강한 반등 나왔다.
db하이텍은 신용 매우적음

나의 insight 는 꽤 괜찮은편이다
자신을 믿고 베팅을하자

요즘 달러가 강세다.

1200원이면 꽤나 높은 환율인데, 최근 1300원까지 갈 기세였다가 한미 통화스왑 으로 원화 약세 가 한풀 꺽였다.

그러면서 사람들은 자연스럽게 달러에 투자하는 것에 대해 관심을 가지는 모습을 볼 수 있다.

(항상 오르고 나서야 관심을 가진다...)

그렇다면 "달러" 그 자체는 정말 좋은 투자자산이 될수 있을까?

우리는 원화를 탈탈 털어 달러를 매입해야 할까?

이에 대한 나의 의견은 '그렇지 않다' 이다.  그 이유는 아래와 같다. 

1. 개인은 달러를 거래할 수 없다.

   일정 규모 이상의 외국환을 직접 매입하고 거래하는 것은 외국환 거래법에 위반이 된다. 

   일명 환치기라고 부르는 것이 엄격히 말하면 불법인데 작은규모의 거래까지 불법으로 규정하면 많은 국민을 범법자로 만들기 때문에 깐깐하게 적용하지는 않고 있다. 

   그리고 막상 달러를 대규모로 매입하는 것도 쉽지않다. 달러를 가장 저렴하게 매입할수 있는 곳 중 하나가 서울역 환전소 인데 비트코인 송금이 한창 문제가 되던 때에는 달러를 매입하는 금액을 100만원 정도로 제한을 하기도 했다.

2. 외환의 변동성은 상품의 변동성에 비해 작다.

   환율은 1%, 2% 오르면 떡상으로 분류한다.  

   만약에 환율이 두배가 되는 상황까지 간다면? (ex. 1dollar = 2400원 )

   이때는 베네수엘라 같은 사태가 벌어지고 있다는 말이다.

   달러 수익률을 따질때가 아니다.  

   우리 경제는 이미 파탄이 나있을 거다.

3. 외화통장이 있지만 이자가 거의 없다.

 요즘은 개인들의 달러 수요 증가로 은행들이 외환통장이라는 상품을 가지고 있다.

 나도 보유하고 있고 여행을 앞두고 달러환율이 급등할 경우를 대비 용도로 쓰고 있다.
(최근에 급등하면서 전부 원화 매도 했습니다)

• 달러 자체가 아닌 달러자산에 투자하는 것에 관심을 가져라.

우리나라 대부분의 사람들의 자산 구성은 100% 원화 자산(한국 주식, 한국 부동산) 일 것이다.

사실 딱히 잘못되었거나 문제가 있지는 않다. 

다만 자산배분의 관점에서는 달러자산을 보유하는 것이 반대의 상황보다는 분명 더 안정적이다.

사실은 우리가 외환보유고 라고 부르는 것도 달러를 모두 현금으로 보유하고 있는 것은 아니다.

일부는 달러로 미국의 국채를 매입하거나 달러자산을 보유해 놓는다.

그래서 외환보유고 상의 숫자는 높을수 있어도 실제로 이를 현금화해서 환율안정을 위해 시장에 풀기에는

적절하지 않을수도 있다. 

• 우리가 관심을 가져야할 달러자산
  
  

1. 미국 증권, 채권

미국 주식이나 회사채, 국채를 말한다.

요즘은 미국주식을 거래하기가 많이 쉬워졌다.

2. 미국 부동산

당연한 얘기지만 미국의 부동산을 직접 매입하는 것은 주식을 거래하는 것보다 까다롭다. 

괌은 영주권, 시민권자가 아니어도 부동산을 매입하는 것이 가능하다.

우리나라랑 거리상 멀지않아 콘도 같은 물건을 좋은 가격에 사는것도 나쁘지 않은것 같다. 

예전에 괌에 대해서 쓴 글이 있는데 참고 하시길..

https://riorio.tistory.com/255

• 그렇다면 미국이 아닌 다른 나라의 자산을 사는 것은 어떨까?
  
  

달러가 강세이면 신흥국 통화는 모두 약세로 간다. 따라서 원화로 자산을 보유하는 것과 차이가 없게된다.

예를들어 필리핀에 부동산을 샀을 경우를 가정 해보자.

해당 물건을 매도를 하면 필리핀 페소로 받아 달러로 바꾸게 된다. 

그러면 한국의 부동산을 갖는 것과 자산 배분 측면에선 차이가 없다.

그 나라 대비 한국의 통화가 더 강해졌냐 약해졌냐 차이로 약간의 차이만 날 뿐이다. 

올해 시흥 거북섬에 인공 서핑 장이 생깁니다.

관심있는 서퍼 분 들이나 오이도 부근에 사시는 분 들은 이미 알고 계셨을 겁니다.

저 또한 서퍼 중 한 사람으로서 관심이 있었구요.
그래서 현장을 다녀와봤습니다.

이에 대한 소감과 관련 소식들을 한번 끄적여 보겠습니다. 

시흥시와 한국수자원공사 등 공공기관 지원으로 작년 2월 기공, 올해 완공을 앞두고 한창 공사 중입니다.

원래는 6월에 완공을 하고 도쿄올림픽 전에 (올해부터 서핑이 올림픽 정식종목이 되었습니다) 선수들이 이곳에서 연습을 하고 9월에 일반에 오픈할 계획이었나봅니다. 

그러나.. 갑작스럽게 코로나19가 터지면서 올림픽도 하네 마네 하고 있고..

이곳에도 공사장 인력 수급이 잘 안되고 있나 봅니다. 

벌써 3월인데 곧 오픈 할수 있을 것 같은 분위기는 아닙니다. 

찾아보니 인공서핑풀은 현재 전세계적으로 surf launch, surf lake 등 몇 개 업체가 있습니다.

시흥에 들어오는 것은 스페인의 wavegarden 이라는 업체가 작업합니다.

2016년 처음 인공파도설비를 개발하고 cove라는 2세대 인공파도 설비를 개발했습니다. 

한시간에 1000개의 파도를 만들 수 있다고 합니다. 대략 계산하면 4초에 한번 꼴입니다.

(홍보 영상에는 8초에 한 개라는데 maximum 1000개 이고 실제로는 그보다 적게 운용하나봅니다.)

대단하다고 생각했는데 surf lake 의 설비는 시간 당 2400 개의 파도를 만들 수 있다고 하네요. ㄷㄷㄷ

• 10 reasons to Build a Wavegarden

Unlike artificial snow facilities, a Wavegarden can actually be better than the real thing.

wavegarden 에서 말하는 왜 그들의 서핑풀이 필요한 이유 중의 하나입니다. (나머지 9개는 지면관계상 생략..)

 인공눈 과 다르게 인공파도는 진짜 파도보다 더 좋다는 겁니다. 
가끔 서핑을 하다가 느끼는게 파도가 공장의 제품처럼 일정한 품질로 나왔으면 좋겠다고 생각은 했었는데 이제 진짜 그렇게 되는겁니다.
더 놀라운 것은 이들의 장비가 소프트웨어로 정교하게 조정이 가능해서 파도의 사이즈 등을 그때그때 원하는대로 바꿀수있다고 합니다.

• 인공서핑풀의 경쟁자

 인공서핑풀이 생기는 건 서퍼들에게는 좋은 소식이지만 어떤 분들에게는 좋지 않을 수도 있을것 같습니다.

- 바다 서핑 : 양양, 제주 

 시화 인공서핑장이 개장을 하면 어느정도 타격은 있을겁니다. 

 그러나 디지털 시대에 아날로그에 대한 향수가 있듯이 거친 바다에서 패들아웃을 하고 포지셔닝을하고

 적당한곳에서 파도를 기다리는 그 맛을 좋아하는 사람은 바다에 안 가진 않을 것 같습니다.

 그리고 시흥 거북섬은 주변이 공단이 조성되어 있어서 서핑 가는 길이 뭔가 자연 친화적 느낌은 없습니다.

 그런 점들은 바다 서핑의 경쟁력이 될것 같네요.   

- 실내서핑

 실내서핑은 좀 어려워지지 않을까 예상되네요.

 솔직히 실내 서핑은 바다서핑과 많은 차이가 있습니다. 서핑이라고 할수없고 물 썰매 느낌?

 입지적으로는 시흥보다 더 서울에 가까운 것이 장점이네요.

  만약에 서핑인구가 한정적이고 정체된다면 위의 예상이 맞을 겁니다.

  근데 그렇게 되진 않을것 같습니다.  전세계적으로 서핑인구가  exponentially늘고 있습니다.

 (인공서핑풀 업체들이 생기는 이유 중 하나 입니다.) 한국 서핑 인구도 몇 년 새에 10 배 증가 했습니다.

 그래서 도시 접근성 좋은 인공서핑풀이 생기면 또 한번 저변이 넓어지는 효과가 올거라고 예상됩니다.

• 거북섬 주변도 흥할까

거북섬 MTV 개발의 핵심은 물론 인공서핑풀 입니다. 

그러나 풀의 구조적 한계로 한번에 수용가능 인원이 제한 되기 때문에 주변에 볼거리가 있어야 합니다.

서핑풀은 늦어도 9월까진 완료가 될거 같고 주변 상가도 그쯤이면 많이 공실을 채울거 같습니다. 

가장 핫해보이는 거북섬 쪽은 2025년 까지 호텔이나 마리나 시설이 들어올 계획입니다. 

조감도와 같은 완성된 모습이 보이려면 아직 한참 남았습니다. ( 조감도는 좀 많이 과장된 느낌입니다)

교통은 현재는 열악한 것 같습니다. 오이도 역이 가장 가까운 지하철역인데 거북섬과는 상당한 거리가 있구요.

인천, 송도를 시화와 연결하는 2외곽순환고속도로는 2026년 개통이 될 예정입니다. 

오이도에서 거북섬 앞을 지나가는 트램은 계획만 있고 언제 완공인지는 알수가 없네요.

교통은 자가용 아니면 불가능한 수준입니다.

하지만 현재도 서퍼들은 그런식으로 자가나 카풀로 바다까지 그렇게 다니고 있습니다.

• 외국의 인공서핑풀  

https://youtu.be/tH2MLBdea5g

멜버른입니다. 

 얘네들은 이미 최고의 서핑스팟을 자국내에 가지고 있지 않나요? 왜 굳이..?

https://youtu.be/UaNMQW74v8E

Surf Ranch 의 영상입니다. 뭔가 비정상적으로 깔끔해서 보고있으면 마음이 정화되는 기분입니다.

특이하게도 해변에서 200 마일이나 떨어진 곳에 위치해 있습니다. 

https://youtu.be/D4W5SDe9t2c

Montgat, Spain

https://vimeo.com/334399359

한국의 홍보영상입니다.

조감도가 약간은 뽀샵이 많이 되었습니다. 

•  결론

우리나라 도시 개발은 기승전 베드타운만 본 것 같습니다.

처음에는 국제 도시니 뭐니 거창한 이름 붙이지만 결국은 아파트만 들어선 대단지 베드타운입니다.

그래서 이런 특색있는 도시 개발에 박수를 치고 싶습니다. 

매년 국내의 적잖은 수의 서퍼들이 해외로 서핑을 갑니다.

이제는 해외로 갈 필요도 없고 오히려 해외에서 찾아오는 지역이 되길 바랍니다. 제발~

'제주도에 세컨하우스, 별장을 갖고 싶다. ' 는 바램에서 시작된 제주도 임장기 입니다.


제주도에 대한 제 개인적인 생각과 투자에 대한 견해를 한번 정리해봅니다.
식견이나 전문성은 많이 부족합니다.
그냥 제주도 부동산에 관심 있으신 분은 재미로 봐주시면 되겠습니다.

나이가 들면 점점 부동산 자산을 소유하려는 욕구가 강해진다는데 그 때문인지 요즘 세컨하우스에 꽂혔습니다.
예전 부터 꿈꾸던 로망이 하나가 있었는데 ...


오피스 빌딩 숲에서 하루종일 빡센 일과를 마치고, 저녁 늦게 퇴근 하는 어느날,
그냥 답답한 도시를 훌쩍 떠나고 싶은 필이 꽂혀 다음날 월차를 씁니다.
그리고 차를 몰아 바다가 보이는 별장에서 휴식을 취하고 오는 것..


저만 이런 로망이 있나요? 다들 이런 생각 한번씩 하지 않나요 ㅎㅎ
아마 남자라면 자기만의 공간에 대한 욕심이 어느정도 다 있는 것 같습니다.

여튼 제가 생각해본 세컨하우스 후보지는 속초, 부산, 제주도 였습니다.
이번에 코로나 때문에 제주도 비행기 값이 주말에 많이 저렴해졌습니다.
내수경기도 살리자는 거국적 차원에서 방문해봤습니다.

• 제주도 특징, 장점

- 이국적 분위기 :
LA 나 괌 을 가면 야자수가 가로수로 양 옆길에 쭉 늘어서 있는데 그 느낌을 좋아합니다.
근데 제주도 에도 야자수가 많네요. 높이는 좀 낮은듯 하지만..
(신기하네요. 제주도는 말도 작고 야자수도 작은 것이...)
우리나라에서 유일하게 이국적 분위기를 느낄수 있는 곳 같습니다.

- 날씨 따뜻 :
우리나라에서 가장 남쪽 지역이니 날씨가 따뜻합니다. 그렇지만 겨울은 춥네요.


- 서핑 명소 :
아시는분들은 아시겠지만 제주도 중문과 이호테우 는 우리나라에서 몇 안되는 서핑 스팟입니다.
동해는 여름이면 장판으로 변해서 파도타기 좋은 시즌은 아닙니다.
그런데 그시기에 중문은 항상 파도 차트가 괜찮았던 걸로 기억합니다.


- 바다 뷰 vs 한라산 뷰 :
제주도의 구조를 보면 제주시는 바다 뷰가 북향이고 서귀포시는 바다뷰가 남향입니다.
(관광객의 입장에서) 당연히 바다뷰를 좋아하지 않을까 하는 생각이 있어서
1박을 제주시의 도두동에서 지내보고 머리속에서 시물레이션 해본 결과...
저의 결론은 "바다 뷰는 며칠 보면 질릴것 같다."
그냥 고요한 바다는 장기거주하는 사람에겐 그닥 않 좋을 것 같습니다.
만약 그 바다가 서핑객이 많이 찾아와서 볼게 있는 바다라면 예외일수 있지만..
반면 도두동에서 바라보는 한라산뷰도 꽤 괜찮았습니다.
굳이 바다뷰를 고집하지 않아도 될거 같습니다.
다만 단기 숙박은 이라면 확실히 바다뷰가 더 사람을 혹하게 하는 건 사실!

• 관광지 제주도 아쉬운 점

- 중국에 의존 : 중국인이 많다는건 알고 있었습니다. 근데 그것보다 중국 자본이 많이 들어와 있는게 아쉽네요.
- 관광콘텐츠 부재 : 이건 저의 지극히 개인적 견해지만 아이돌가수를 내세우는 관광전략이 좋아보이지 않습니다.
노형동의 중국인거리인 바오젠 거리에 동방신기 핸드프린팅이 있는데 너무 개연성이 없습니다.

# 바오젠 거리(현 누웨마루 거리)라는 이름도 중국의 기업인 바오젠 그룹이 대규모 관광단을 제주에 보내서
화답차원으로 거리이름을 지었다고 합니다.

• 제주도 단점

- 공급과잉, 난개발 :
대한민국 건축 문화 특징을 한마디로 하자면.. "주거지는 아파트, 상업지는 오피스텔"
딱 이걸로 압축되는 것 같습니다. 관광도시인 제주도에 오피스텔이 많이 들어섰더군요.
계속 오피스텔만 올라가는 것 같은데 안타깝습니다.
제주도를 외국 휴양지인 스페인 말라가, 미국 라스베가스, 마이애미, 올란도와 비교해보면 아쉽습니다.


한번 건물이 올라가면 몇 십년은 사용해야해서 도시 미관을 결정하게 되는데,
그 기회를 이런 개성없는 건물을 짓게 놔두는게 안타깝습니다.

- 중국스러워짐 :
노형동의 한가운데에 제주 드림타워가 떡하니 버티고 있죠.
솔직히 처음 보자마자 입에서 "흉물이다." 라는 말이 저절로 나왔습니다.

- 비행기를 타야하는 번거로움 :
이건 부산, 속초와 비교했을 때의 문제인데..
내차로 언제든 운전하면 떠날 수 있는 두곳과 비교했을때, 제주도는 짐 검사도 해야하죠.
비행기를 타려고 공항에서 대기하는 것도 그렇고 육체적 피로감이 부산, 속초보다 더하다는게 단점이네요.

- 먼지 :

이거에 대해서 사람들이 말하는 거는 거의 들어본적이 없어서 내가 잘못 본거일 수도 있습니다만..
제주도 바람이야 예전부터 유명했는데, 미세먼지 때문인지 창문에 먼지가 많이 가라앉네요.
신축 오피스텔의 통 창의 경우 밖의 유리창을 닦을 수 없는 구조가 많죠.
지은지 얼마 되지 않은 건물인데도 먼지 때문에 뷰를 많이 죽입니다.
바다뷰가 보고 싶었는데 창의 먼지가 그걸 살짝 죽입니다.
차를 렌트했는데 밤 사이에 앞유리에 먼지가 쌓여서 출발전에 와이퍼를 돌려야 했습니다.
버스를 탔는데 버스 유리창도 어김없이 먼지가 많이 꼈네요.
미세먼지 청정구역은 아닌걸로..
그런면에서는 속초가 조금 더 나은거 같습니다.

- 그 돈이면.. 어택 :
싼데를 찾아보면 찾을 수야 있겠지만.. 비행기, 숙박, 음식, 기타 액티비티 등의 가격을
비교한다면, 동남아, 대만, 일본, 중국에 경쟁력이 과연 있나 싶습니다.
그래서 그 돈이면 대만을 가지.. 그돈이면 태국에서 xxx 를 먹지.. 등의 어택에 반격을 할수가 없습니다.
제주도의 장점은 국내선이라 환전이 필요없고 전화, 데이터도 준비할 필요없이 그대로 쓸수 있고 비행시간 짧은거?
이정도 뿐인것 같습니다. 냉정하게 말해서..

- 날씨가 따뜻하지만 물에 들어갈수 있는 시기는 여름밖에 없다:
이게 제일 아쉬운거 같습니다.
그나마 제일 남단의 제주도도 물에 들어가는 시즌은 여름 뿐인 사실..
이웃나라 중국과 일본은 모두 날씨 좋은 휴양지를 가지고 있는데 우리나라는 그정도 까지 안된다는게 아쉽습니다.
이런 상상을 해봤는데..
괌, 사이판 부근에 보면 폴리 미크로네시아 제도가 있는데 우리가 한번도 못들어봤던 섬들이 있습니다.
예를 들면 yap island 같은 (제가 지어낸 이름 아닙니다. 진짜 있습니다.)
이런 섬들을 우리가 미국령 괌 처럼 '한국령 무슨 섬' 이렇게 만드는 겁니다. 물론 평화적으로..
우리는 그들에게 자치권을 인정해주고 한국에 들어올수 있는 영주권을 주고 대신 우리는 그섬에 대한
개발권을 받으면 우리 국민들이 매년 해외에 쓰는 돈도 아끼고 좋지 않을까요?

• 나의 결론

제주도는 매력적이고 좋은 섬 같습니다만..
접근성과 육체적 피로가 문제가 되어 나중에 애물단지가 될거 같아서 사지 않는걸로..
여름에 서핑이나 가는 걸로

• 부동산과 관련없지만 제주에서 먹은 것

단팥 크림빵 좋아하는데 요거 좋네요.
가격은 좀 비쌋던 걸로 기억합니다.

굳이 여기서 먹을 필요는 없었던 에그드랍

제주도 고기국수 유명하다해서 먹어봤는데 큰 감흥은 없었네요.
그냥 만두국 국물에 고기, 국수 넣어 먹는 맛.
코로나 때문에 가게에 사람이 거의 없는데 여기는 아침시간에 찾아가도 만석이었습니다.

집을 구매할 때 이미 지어진 집을 구매할 경우에는 실물을 보고 여러가지를 체크하고 살수있지만

아직 완공되지 않거나 분양권을 사는 경우에는 도면 만을 보고 실물을 상상해야한다. 

그리고 이미 지어진 집이라고 하더라도 모든 매물에 대해서 직접 임장을 할수 없으니 

온라인 상에서 도면만을 보고 이해하는 것도 중요하다고 볼 수 있다. 

도면에서 어떠한 정보들을 파악해야 하는지 한번 정리해 보았다. 

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1. 가장 비싼곳, 큰 평수로 찾기

  : 단지에 대한 아무 정보도 없을 때 가장 쉽고 빠르게 로얄동을 찾은 방법은 가장 큰 평수, 비싼 곳이 어디인지 보는 것이다. 반대로 상대적으로 저렴한 동이 비선호 지역이라고 생각하면되는데 종종 아닌곳도 있어서 100% 맞다고 볼수는 없다. 

 위의 도면으로 파악해보면 가장 큰 평수인 190제곱미터 가 있는 곳이 로얄동이다. 

근데 어느곳을 가장 큰 평수로 할지는 전적으로 건설사가 땅의 모양과 주변환경을 봐서 결정하는 것이기 때문에 

실제 완공후 주민들의 선호도와 다를수도 있겠다. 

여튼 위의 도면으로 보면 단지의 가장 안쪽이고 그 밑으로는 산이 있는 지역이다. 

즉, 사생활 침해 여부도 적고, 뷰도 보장이 되는 지역이라 가장 큰 평수를 지은게 아닐까 싶다. 

반면 단지 입구 쪽에 해당하는 곳이 위쪽에 GS25가 있는 지역인데, 층으로 따지면 1층과도 같은 입지다. 

모든 입주민들이 지나가는... 그래서 입구쪽 동은 상대적으로 덜 선호하고 작은 평수들을 배치하는것 같다. 

2. 도로면은 보통 소음 문제로 비선호

  : 도로쪽으로 뷰가 있으면 차가 왔다갔다 하는 것을 저녁마다 볼 수 있어서 선호하지 않을까 생각했는데, 

    실제로는 사람들이 소음문제로 비 선호하더란..

   아직 공사중인 서울 어느 지역의 아파트 도면이다. 

   남향쪽으로 도로가 나 있다. 사실 평형이 다양하지가 않아 적절한 예시가 아닐수도 있다. 

   여튼 도로와 한 동에서 도로와 가까운 쪽이 작은 평수를 주고 그나마 도로와 떨어진 곳이 큰 평수다.

   단지 안쪽으로 가면 소음은 적겠지만 뷰가 다른 동으로 가려지는 것을 고려해야 한다. 

3. 뷰가 가려지지 않는 곳이 좋다. 

  : 거실이 바라보는 방향으로 선을 그어서 다른 동으로 가려지지 않아야 한다.

   근데 사실 단지 가장자리를 제외하고는 어느정도 뷰가 가려질수 밖에 없다. 

   최근 아파트 단지 들이 약간 사선으로 동을 배치하는 이유도 최대한 가려지는 지역이 없게 하기 위함이다.  

    개인적으로는 위 도면에서 104 동의 배드민턴장 바로 위가 좋은 것 같다. 

    - 뷰가 가려지지 않고

    - 도로와도 거리가 있고

    - 단지 입구에서도 조금 떨어져 있기 때문이다. 

4. 판상형 선호

 : 보통의 아파트들이 옆으로 길다란 흔히 말하는 성냥갑 구조인 판상형인데. 외관상 단조롭고 이쁘지 않다.

  그래서 타워형이나 다른 형태의 단지 들이 나오지만 여러가지 면에서 사람들이 아직은 판상형을 선호한다. 

5. 한 동에서는 과거엔 가운데를,  최근은 양 끝을 선호 

 : 긴 판상형 구조에서 4 세대 까지 있다고 가정할 때 이전에는 난방등의 문제로 가운데 세대를 선호했다고 한다. 

하지만 지금은 건축기술의 발전으로 보다 독립적인 양 끝쪽의 세대를 선호한다고 한다. 

## 부동산 공부한지 얼마 안된 부린이가 정리한 글 입니다. 부정확한 글일 수도 있으니 그냥 참고만 하시길..

이제 막 부동산을 공부하는 부동산 어린이의 부동산 정리입니다. 

혼자 정리해보는 글입니다. 참고하실 분은 참고만 하시고...

오피스텔은 흔히들 말하는 수익형 부동산 중의 하나이다. 

수익형 부동산이란 상가, 오피스텔, 레지던스 같이 월세가 나오는 형태의 부동산이다. 

아파트는 월세로는 수익률면에서 좋지 않은 반면 시세가 한번 오를때 많이 올라서 시세차익이 주 목적이다. 

빌라는 수익형부동산이라고 부르지는 않지만 월세 수익률이 아파트보다는 나은것이 보통이다. 

본격적으로 오피스텔의 간략한 특징을 알아보자. 

- 장점 : 입지가 좋다. 초역세권 가능

          보통 오피스텔은 상업지에 위치하며 역과 가까운 위치에 있다. 

          반면 주택용지의 아파트는 역까지 가는데 10분이 넘는 곳이 보통이다.  

          최근에는 주상복합 아파트라는 상품이 나오면서 입지도 편리한 곳에 위치하기도 한다. 

          슬세권이라고도 하는데 슬리퍼를 질질 끌고 다니면서 단지내의 상가에서 밥도 먹고 시간을 보낼수 

          있는 형태의 삶이 워너비라이프인가 보다. 

          대표적으로  강남역에 센트럴푸르지오시티가 있다. 

- 단점 : 취득세가 높다. 아파트, 빌라가 구입시 취득세가 대략 매수금액의 1.1% 정도인데 반해

          (최근에는 다주택자의 경우 일반 주택 취득시에도 4% 까지 올리자는 말이 나오곤 합니다.) 

           오피스텔은 4.6% 이다. 최근 강남의 신규 오피스텔 (원룸형) 분양가격이 점점 오르면서 3억을 

          넘어서 1.5룸은 4억대까지 찍고 있는데 이 경우 취득세만 1500 만원 정도 내야 하는 셈이다. 

          오피스텔의 취득세를 감면받는 방법은 있는데 제약이 좀 많은 것 같습니다. 

          주택임대사업자로 등록해야 하고 신규분양 물건만 가능합니다. 

          그러니까 한 물건의 입장에서 보면 오직 단 한번의 감면기회가 있는 겁니다. 

          정부의 세수 확보에 대한 의지가 확고하다는게 느껴집니다... 쩝. 

          안그래도 부동산법이 누더기가 되어가고 있는데 오피스텔은 조금 더 복잡한거 같습니다. 

          거주용이냐 업무용이냐 에 따라서 취득세를 감면받을수 있거나 부가세를 환급받을수 있습니다. 

          종부세, 재산세 대상과 적용도 갈라지며 임대소득에 대한 종소세, 부가세 부분도 달라집니다. 

          한마디로 세법에 대해서 빠삭할거 까지는 아니지만 어느정도 알고 있어야 낭패를 보지 않습니다. 

          마지막으로 가장 큰 단점은 땅만 있으면 바로 건물을 세워버릴수 있어서 경쟁자가 많아져서

          수익률이 점점 낮아질수 밖에 없는 구조입니다 .

          강남 3구 쪽은 빈 땅이 거의 없지요. 그러나 수익률 안나오는 오래된 낮은층의 건물이나 모텔들이 

          꽤 있는데 그런 곳을 개발업자들이 노리고 오피스텔을 올리는게 최근 추세 같습니다. 

          자본주의 사회에서 사익을 추구하는 행위가 잘못된 것은 아니지만, 

          최근 경쟁적으로 오피스텔같은 건물을 올리고 신축이라고 분양가는 높여 팔면서 시장의 시세보다 

          뻥튀기한 수익률로 사람들을 유혹하는 형태를 보면 우려스럽 습니다. 

          강남의 오피스텔 수익률을 계산해 봤는데 4,5% 안 팎이고 6% 도 없습니다. 

          (이정도 수익률이면 각종 세금과 비용 및  나의 수고를 생각해본다면 배당률 좋은 주식을 

          사는것보다 못한 투자가 될수 있습니다. ) 

          점점 연한이 지나고 주위에 신축이 들어서면 수익률이 쭉쭉 떨어지기 때문에 지금의 수익률 

          수준이면 월세만으로는 손해볼수도 있어서 반드시 시세차익도 따라와야 합니다. 

         아파트도 끝물이라고 하는데 제가 봤을때는 오피스텔이 가장 위험수위에 온걸로 보입니다.