부동산의 특징, 고려사항을 정리
1. 아파트 :
대한민국에서 가장 선호하는 주거형태 임을 부정할수 없다.
임의로 평수에 따라서 나누어 보았다.
- 소형 : 1인가구, 신혼부부 가 주 수요층.
오피스텔의 대체재
개인적인 생각으로 이런형태의 가구는 일시적이고 결국 결혼해서 자녀를 낳으면
자연스레 큰 평형을 바라보기 때문에 오래 소유하는 것은 힘들겠다는 생각
- 중형 : 자녀가 있는 부부 가 주 수요층.
가장 인기있고 주 수요층이 가장 자산이 많이 있을 때라 가격도 높다.
가장 수요가 많아서 공급도 많다. 아니 많아졌다.
- 대형 : 다자녀 가구가 주 수요층이 아닐까 싶은데.. 사실 우리나라 출산율이 떡락하고
추세가 중,소형으로 선호로 바뀌면서 찬밥신세로 되었다.
반면 자녀가 많은 집은 큰 평을 선호할수 밖에 없다.
그리고 건설사들도 수요에 맞춰 공급을 줄이기 시작한지 꽤 되어서
추가 공급이 끊긴 것은 호재다.
2. 빌라 : 원래 빌라는 아파트의 대체제이다.
아파트 가격이 떡상한 요즘은 더 대체제 적 성격이 강해질거로 보임.
3. 오피스텔 :
수익형 부동산. 노후에 월세 따박따박 받는 컨셉으로 마케팅이 많이 되었으나
투자 난이도가 너무 높다.
용도에 따라 바뀌는 부분도 있고
상업용지에 오피스텔 올리는 것은 쉬운일이라 예상치 못하게 주변에 신규공급이 생길수 있다.
강남 역세권 오피스텔 월세가 100 정도 인데 현실적으로 그 이상 넘는 금액을 월세를 내면서
살수있는 수요는 많지 않다고 본다.
주 수요층이 2030 젊은 직장인이고 부동산 가치는 상승했는데 급여는 상승하지 않았기 때문에
월세를 높게 받을수 없다. 추가로 경쟁자는 쉽게 생길수 있는 구조라서
결국 월세 + 시세차익 까지 나와야 손해보지 않는 장사를 할수 있다.
현재 강남권 오피스텔 수익률을 조사해봤는데 4~5% 정도 나오는데, 세금이나 보험료, 비용등을
제외해본다면 배당많이 주는 우량주보다 수익과 수고면에서 떨어질수도 있다는 결론이 나온다.
계속 소유하는게 아니고 언젠가 매도할 생각이라면 뒤의 매수자 입장에서도 매력이 있어야
들어와야 할텐데, 결국 싸야 들어올수 있다. 받을수 있는 월세의 한계가 있으니까..
아무리 짱구를 굴려봐도 한계점이 너무 많다.
4. 결론
투자의 난이도를 매겨보자면
아파트 > 빌라 > 오피스텔 순으로 쉽다.
월세로 돌렸을때 원금 대비 수익률을 따져본다면
오피스텔 > 빌라 > 아파트
순이지만, 사람들이 아파트를 선호하는 것은 아파트는 오를 때 몇 천, 몇 억씩 한번에 오르기 때문이다.
즉 아파트는 수익률 측면이 아닌 시세차익으로 바라봐야 한다는 것.
