따봉 구걸남's 블로그

이제 막 부동산을 공부하는 부동산 어린이의 부동산 정리입니다. 

혼자 정리해보는 글입니다. 참고하실 분은 참고만 하시고...

오피스텔은 흔히들 말하는 수익형 부동산 중의 하나이다. 

수익형 부동산이란 상가, 오피스텔, 레지던스 같이 월세가 나오는 형태의 부동산이다. 

아파트는 월세로는 수익률면에서 좋지 않은 반면 시세가 한번 오를때 많이 올라서 시세차익이 주 목적이다. 

빌라는 수익형부동산이라고 부르지는 않지만 월세 수익률이 아파트보다는 나은것이 보통이다. 

본격적으로 오피스텔의 간략한 특징을 알아보자. 

- 장점 : 입지가 좋다. 초역세권 가능

          보통 오피스텔은 상업지에 위치하며 역과 가까운 위치에 있다. 

          반면 주택용지의 아파트는 역까지 가는데 10분이 넘는 곳이 보통이다.  

          최근에는 주상복합 아파트라는 상품이 나오면서 입지도 편리한 곳에 위치하기도 한다. 

          슬세권이라고도 하는데 슬리퍼를 질질 끌고 다니면서 단지내의 상가에서 밥도 먹고 시간을 보낼수 

          있는 형태의 삶이 워너비라이프인가 보다. 

          대표적으로  강남역에 센트럴푸르지오시티가 있다. 

- 단점 : 취득세가 높다. 아파트, 빌라가 구입시 취득세가 대략 매수금액의 1.1% 정도인데 반해

          (최근에는 다주택자의 경우 일반 주택 취득시에도 4% 까지 올리자는 말이 나오곤 합니다.) 

           오피스텔은 4.6% 이다. 최근 강남의 신규 오피스텔 (원룸형) 분양가격이 점점 오르면서 3억을 

          넘어서 1.5룸은 4억대까지 찍고 있는데 이 경우 취득세만 1500 만원 정도 내야 하는 셈이다. 

          오피스텔의 취득세를 감면받는 방법은 있는데 제약이 좀 많은 것 같습니다. 

          주택임대사업자로 등록해야 하고 신규분양 물건만 가능합니다. 

          그러니까 한 물건의 입장에서 보면 오직 단 한번의 감면기회가 있는 겁니다. 

          정부의 세수 확보에 대한 의지가 확고하다는게 느껴집니다... 쩝. 

          안그래도 부동산법이 누더기가 되어가고 있는데 오피스텔은 조금 더 복잡한거 같습니다. 

          거주용이냐 업무용이냐 에 따라서 취득세를 감면받을수 있거나 부가세를 환급받을수 있습니다. 

          종부세, 재산세 대상과 적용도 갈라지며 임대소득에 대한 종소세, 부가세 부분도 달라집니다. 

          한마디로 세법에 대해서 빠삭할거 까지는 아니지만 어느정도 알고 있어야 낭패를 보지 않습니다. 

          마지막으로 가장 큰 단점은 땅만 있으면 바로 건물을 세워버릴수 있어서 경쟁자가 많아져서

          수익률이 점점 낮아질수 밖에 없는 구조입니다 .

          강남 3구 쪽은 빈 땅이 거의 없지요. 그러나 수익률 안나오는 오래된 낮은층의 건물이나 모텔들이 

          꽤 있는데 그런 곳을 개발업자들이 노리고 오피스텔을 올리는게 최근 추세 같습니다. 

          자본주의 사회에서 사익을 추구하는 행위가 잘못된 것은 아니지만, 

          최근 경쟁적으로 오피스텔같은 건물을 올리고 신축이라고 분양가는 높여 팔면서 시장의 시세보다 

          뻥튀기한 수익률로 사람들을 유혹하는 형태를 보면 우려스럽 습니다. 

          강남의 오피스텔 수익률을 계산해 봤는데 4,5% 안 팎이고 6% 도 없습니다. 

          (이정도 수익률이면 각종 세금과 비용 및  나의 수고를 생각해본다면 배당률 좋은 주식을 

          사는것보다 못한 투자가 될수 있습니다. ) 

          점점 연한이 지나고 주위에 신축이 들어서면 수익률이 쭉쭉 떨어지기 때문에 지금의 수익률 

          수준이면 월세만으로는 손해볼수도 있어서 반드시 시세차익도 따라와야 합니다. 

         아파트도 끝물이라고 하는데 제가 봤을때는 오피스텔이 가장 위험수위에 온걸로 보입니다. 

이번에 발리를 여행갈때 남방항공을 탔는데 광저우, 심천 경유를 했습니다.

광저우는 대기시간이 몇시간 안되서 바로 탔지만 심천은 경유시간이 꽤 되었습니다.

그래서 공항을 나와서 심천 시내를 구경해볼 생각이었습니다만...

막상 그때가 되니 생각보다 피곤해서 도저히 심천 시내 관광을 할수없겠다 판단되어 공항만 조금 둘러보고 나왔습니다. 

중국에 경유로 가는것에 관심있거나 궁금한 분들을 위해 제가 경험하고 배운것들을 정리해봅니다.

  중국은 무비자 협정이 안된 나라 중 하나입니다. 그래서 중국을 가려면 비자가 필요합니다. 

  그러나 다음 경우에 한해서는 무비자로도 방문이 가능합니다. 

  1. 무비자 지역 

    : 홍콩, 마카오, 대만

  2. 중국을 통해서 제3국(홍콩, 마카오, 대만 포함) 으로 가는 경유

   : 중국을 거쳐서 다른나라로 가는 여행의 경우도 무비자로 체류가 가능합니다. 

     체류가능 시간은 48시간이 되었다가 72 시간이 되는 등 상황에 따라 유동적인 편입니다. 

   (예전에 북경에 경유했을때는 72시간이 었는데 이번에 광저우 갔을 때는 최대 144시간 까지 가능했습니다.)

     때문에 항공사 홈페이지에서 확실하게 체크해야 합니다. 

  https://www.csair.com/kr/ko/tourguide/airport_service/transit_flow/transit_flights/18m99rl53sla0.shtml

   여기서 재미난 사실은  한국->중국-> 제3국(홍콩포함)  은 가능한데

     한국 -> 중국 까지 갔다가 맘변해서 다시 한국으로 올수 없다는 겁니다. (그렇게 되면 경유가 아닌게 되서..)

 - 심천경유

  무비자 라는 것은 여행객이 비자를 발급받고 올 필요가 없다는 것이지

  결국 사증 처리는 필요한데 그 역할을 항공사 직원이 대신 해줍니다. 

  공항에서 내리면 144시간 비자석 따로있고 항공사 직원이 여권을 모아서 처리해 줄 겁니다.

베이징 공항은 공항내 짐보관소가 무료여서 무비자 여행시 유용했는데 심천은 아니네요.  

  left luggage 유료로 4000 원 정도 합니다. 

  KFC 는 외국 패스트푸드 프렌차이즈 들이 힘을 못 쓰는 중국에서 이례적으로 성공한 케이스인데

  그 비결이 철저한 현지화 라고 합니다. 

 궁금해서 먹어봤는데 왜인지 알것 같았습니다. 타르트 밑에 깔린게 닭인데

 그것을 제외하면 KFC 랑은 전혀 관련 없어 보이는 메뉴입니다. 

 죽, 타르트, 길다란 빵(중국식꽈배기 요우타오), 닭, 두유, 스크렘블 이렇게 26 위안입니다.(4600원 가량)

  중국인들은 두유를 참 많이 먹네요. 

# 홍콩의 역사, 현재 상황

   글을 쓰는 현재도(19.11.24) 홍콩의 상황이 불안하네요. 

   홍콩은 과거 청나라 때 패전의 대가로 영국에 빼앗긴 지역이죠. 

   영국의 통치를 받으면서 여러가지 지역점, 정치적 이점으로 그동안 홍콩이 많이 성장했습니다. 

   1997년 영국이 다시 중국에 홍콩을 넘겨줄때 현재의 시스템을50년 동안 보장하겠다고 약속했습니다. 

   그말은 결국은.. 중국화 시키겠다는 말이죠. 

  가끔 홍콩의 민주화, 독립을 얘기하는 사람이 있는데 중국의 속내를 모르는 순진한 생각입니다. 

  홍콩은 한때 중국 전체 GDP 비중이 1/4 이 넘었던 적도 있었죠.   

  만약 그때처럼 지금도 비중이 막대했다면 아마 지금같은 사태까지 가지는 않았을 겁니다..

  2000년대 이후 중국이 개방정책에 힘입어 빠르게 성장하면서 지금 홍콩의 GDP 비중은

  3% 도 안됩니다. 

   이게 무엇을 말하는 걸까요...

  결국 돈없고 빽없고 힘없으면 무시당하는게 정치의 생리인거 같습니다. 

  그리고 의도적으로 중국은 홍콩을 죽이기 위해서 홍콩 바로 위에 선전을 키우기 시작했습니다. 

  선전이 홍콩의 역할을 그대로 이어받기는 무리라는 의견이 대다수 이지만 

  어쨌든 선전은 그간 발전을 거듭해왔고 2018 년 자료에 따르면 GDP 수준이 홍콩을 넘어섰습니다.  

  보통의 경우라면 제가 홍콩을 경유했을 텐데 이번에 심천을 경유한 비행기를 타게 된 것도

 아마 이러한 정치적 상황과 맞물려져 발생한 일이 아닌가 그냥 혼자 생각해 봅니다.