따봉 구걸남's 블로그

집을 구매할 때 이미 지어진 집을 구매할 경우에는 실물을 보고 여러가지를 체크하고 살수있지만

아직 완공되지 않거나 분양권을 사는 경우에는 도면 만을 보고 실물을 상상해야한다. 

그리고 이미 지어진 집이라고 하더라도 모든 매물에 대해서 직접 임장을 할수 없으니 

온라인 상에서 도면만을 보고 이해하는 것도 중요하다고 볼 수 있다. 

도면에서 어떠한 정보들을 파악해야 하는지 한번 정리해 보았다. 

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1. 가장 비싼곳, 큰 평수로 찾기

  : 단지에 대한 아무 정보도 없을 때 가장 쉽고 빠르게 로얄동을 찾은 방법은 가장 큰 평수, 비싼 곳이 어디인지 보는 것이다. 반대로 상대적으로 저렴한 동이 비선호 지역이라고 생각하면되는데 종종 아닌곳도 있어서 100% 맞다고 볼수는 없다. 

 위의 도면으로 파악해보면 가장 큰 평수인 190제곱미터 가 있는 곳이 로얄동이다. 

근데 어느곳을 가장 큰 평수로 할지는 전적으로 건설사가 땅의 모양과 주변환경을 봐서 결정하는 것이기 때문에 

실제 완공후 주민들의 선호도와 다를수도 있겠다. 

여튼 위의 도면으로 보면 단지의 가장 안쪽이고 그 밑으로는 산이 있는 지역이다. 

즉, 사생활 침해 여부도 적고, 뷰도 보장이 되는 지역이라 가장 큰 평수를 지은게 아닐까 싶다. 

반면 단지 입구 쪽에 해당하는 곳이 위쪽에 GS25가 있는 지역인데, 층으로 따지면 1층과도 같은 입지다. 

모든 입주민들이 지나가는... 그래서 입구쪽 동은 상대적으로 덜 선호하고 작은 평수들을 배치하는것 같다. 

2. 도로면은 보통 소음 문제로 비선호

  : 도로쪽으로 뷰가 있으면 차가 왔다갔다 하는 것을 저녁마다 볼 수 있어서 선호하지 않을까 생각했는데, 

    실제로는 사람들이 소음문제로 비 선호하더란..

   아직 공사중인 서울 어느 지역의 아파트 도면이다. 

   남향쪽으로 도로가 나 있다. 사실 평형이 다양하지가 않아 적절한 예시가 아닐수도 있다. 

   여튼 도로와 한 동에서 도로와 가까운 쪽이 작은 평수를 주고 그나마 도로와 떨어진 곳이 큰 평수다.

   단지 안쪽으로 가면 소음은 적겠지만 뷰가 다른 동으로 가려지는 것을 고려해야 한다. 

3. 뷰가 가려지지 않는 곳이 좋다. 

  : 거실이 바라보는 방향으로 선을 그어서 다른 동으로 가려지지 않아야 한다.

   근데 사실 단지 가장자리를 제외하고는 어느정도 뷰가 가려질수 밖에 없다. 

   최근 아파트 단지 들이 약간 사선으로 동을 배치하는 이유도 최대한 가려지는 지역이 없게 하기 위함이다.  

    개인적으로는 위 도면에서 104 동의 배드민턴장 바로 위가 좋은 것 같다. 

    - 뷰가 가려지지 않고

    - 도로와도 거리가 있고

    - 단지 입구에서도 조금 떨어져 있기 때문이다. 

4. 판상형 선호

 : 보통의 아파트들이 옆으로 길다란 흔히 말하는 성냥갑 구조인 판상형인데. 외관상 단조롭고 이쁘지 않다.

  그래서 타워형이나 다른 형태의 단지 들이 나오지만 여러가지 면에서 사람들이 아직은 판상형을 선호한다. 

5. 한 동에서는 과거엔 가운데를,  최근은 양 끝을 선호 

 : 긴 판상형 구조에서 4 세대 까지 있다고 가정할 때 이전에는 난방등의 문제로 가운데 세대를 선호했다고 한다. 

하지만 지금은 건축기술의 발전으로 보다 독립적인 양 끝쪽의 세대를 선호한다고 한다. 

## 부동산 공부한지 얼마 안된 부린이가 정리한 글 입니다. 부정확한 글일 수도 있으니 그냥 참고만 하시길..

이제 막 부동산을 공부하는 부동산 어린이의 부동산 정리입니다. 

혼자 정리해보는 글입니다. 참고하실 분은 참고만 하시고...

오피스텔은 흔히들 말하는 수익형 부동산 중의 하나이다. 

수익형 부동산이란 상가, 오피스텔, 레지던스 같이 월세가 나오는 형태의 부동산이다. 

아파트는 월세로는 수익률면에서 좋지 않은 반면 시세가 한번 오를때 많이 올라서 시세차익이 주 목적이다. 

빌라는 수익형부동산이라고 부르지는 않지만 월세 수익률이 아파트보다는 나은것이 보통이다. 

본격적으로 오피스텔의 간략한 특징을 알아보자. 

- 장점 : 입지가 좋다. 초역세권 가능

          보통 오피스텔은 상업지에 위치하며 역과 가까운 위치에 있다. 

          반면 주택용지의 아파트는 역까지 가는데 10분이 넘는 곳이 보통이다.  

          최근에는 주상복합 아파트라는 상품이 나오면서 입지도 편리한 곳에 위치하기도 한다. 

          슬세권이라고도 하는데 슬리퍼를 질질 끌고 다니면서 단지내의 상가에서 밥도 먹고 시간을 보낼수 

          있는 형태의 삶이 워너비라이프인가 보다. 

          대표적으로  강남역에 센트럴푸르지오시티가 있다. 

- 단점 : 취득세가 높다. 아파트, 빌라가 구입시 취득세가 대략 매수금액의 1.1% 정도인데 반해

          (최근에는 다주택자의 경우 일반 주택 취득시에도 4% 까지 올리자는 말이 나오곤 합니다.) 

           오피스텔은 4.6% 이다. 최근 강남의 신규 오피스텔 (원룸형) 분양가격이 점점 오르면서 3억을 

          넘어서 1.5룸은 4억대까지 찍고 있는데 이 경우 취득세만 1500 만원 정도 내야 하는 셈이다. 

          오피스텔의 취득세를 감면받는 방법은 있는데 제약이 좀 많은 것 같습니다. 

          주택임대사업자로 등록해야 하고 신규분양 물건만 가능합니다. 

          그러니까 한 물건의 입장에서 보면 오직 단 한번의 감면기회가 있는 겁니다. 

          정부의 세수 확보에 대한 의지가 확고하다는게 느껴집니다... 쩝. 

          안그래도 부동산법이 누더기가 되어가고 있는데 오피스텔은 조금 더 복잡한거 같습니다. 

          거주용이냐 업무용이냐 에 따라서 취득세를 감면받을수 있거나 부가세를 환급받을수 있습니다. 

          종부세, 재산세 대상과 적용도 갈라지며 임대소득에 대한 종소세, 부가세 부분도 달라집니다. 

          한마디로 세법에 대해서 빠삭할거 까지는 아니지만 어느정도 알고 있어야 낭패를 보지 않습니다. 

          마지막으로 가장 큰 단점은 땅만 있으면 바로 건물을 세워버릴수 있어서 경쟁자가 많아져서

          수익률이 점점 낮아질수 밖에 없는 구조입니다 .

          강남 3구 쪽은 빈 땅이 거의 없지요. 그러나 수익률 안나오는 오래된 낮은층의 건물이나 모텔들이 

          꽤 있는데 그런 곳을 개발업자들이 노리고 오피스텔을 올리는게 최근 추세 같습니다. 

          자본주의 사회에서 사익을 추구하는 행위가 잘못된 것은 아니지만, 

          최근 경쟁적으로 오피스텔같은 건물을 올리고 신축이라고 분양가는 높여 팔면서 시장의 시세보다 

          뻥튀기한 수익률로 사람들을 유혹하는 형태를 보면 우려스럽 습니다. 

          강남의 오피스텔 수익률을 계산해 봤는데 4,5% 안 팎이고 6% 도 없습니다. 

          (이정도 수익률이면 각종 세금과 비용 및  나의 수고를 생각해본다면 배당률 좋은 주식을 

          사는것보다 못한 투자가 될수 있습니다. ) 

          점점 연한이 지나고 주위에 신축이 들어서면 수익률이 쭉쭉 떨어지기 때문에 지금의 수익률 

          수준이면 월세만으로는 손해볼수도 있어서 반드시 시세차익도 따라와야 합니다. 

         아파트도 끝물이라고 하는데 제가 봤을때는 오피스텔이 가장 위험수위에 온걸로 보입니다.