따봉 구걸남's 블로그

이제 막 부동산을 공부하는 부동산 어린이의 부동산 정리입니다. 

혼자 정리해보는 글입니다. 참고하실 분은 참고만 하시고...

오피스텔은 흔히들 말하는 수익형 부동산 중의 하나이다. 

수익형 부동산이란 상가, 오피스텔, 레지던스 같이 월세가 나오는 형태의 부동산이다. 

아파트는 월세로는 수익률면에서 좋지 않은 반면 시세가 한번 오를때 많이 올라서 시세차익이 주 목적이다. 

빌라는 수익형부동산이라고 부르지는 않지만 월세 수익률이 아파트보다는 나은것이 보통이다. 

본격적으로 오피스텔의 간략한 특징을 알아보자. 

- 장점 : 입지가 좋다. 초역세권 가능

          보통 오피스텔은 상업지에 위치하며 역과 가까운 위치에 있다. 

          반면 주택용지의 아파트는 역까지 가는데 10분이 넘는 곳이 보통이다.  

          최근에는 주상복합 아파트라는 상품이 나오면서 입지도 편리한 곳에 위치하기도 한다. 

          슬세권이라고도 하는데 슬리퍼를 질질 끌고 다니면서 단지내의 상가에서 밥도 먹고 시간을 보낼수 

          있는 형태의 삶이 워너비라이프인가 보다. 

          대표적으로  강남역에 센트럴푸르지오시티가 있다. 

- 단점 : 취득세가 높다. 아파트, 빌라가 구입시 취득세가 대략 매수금액의 1.1% 정도인데 반해

          (최근에는 다주택자의 경우 일반 주택 취득시에도 4% 까지 올리자는 말이 나오곤 합니다.) 

           오피스텔은 4.6% 이다. 최근 강남의 신규 오피스텔 (원룸형) 분양가격이 점점 오르면서 3억을 

          넘어서 1.5룸은 4억대까지 찍고 있는데 이 경우 취득세만 1500 만원 정도 내야 하는 셈이다. 

          오피스텔의 취득세를 감면받는 방법은 있는데 제약이 좀 많은 것 같습니다. 

          주택임대사업자로 등록해야 하고 신규분양 물건만 가능합니다. 

          그러니까 한 물건의 입장에서 보면 오직 단 한번의 감면기회가 있는 겁니다. 

          정부의 세수 확보에 대한 의지가 확고하다는게 느껴집니다... 쩝. 

          안그래도 부동산법이 누더기가 되어가고 있는데 오피스텔은 조금 더 복잡한거 같습니다. 

          거주용이냐 업무용이냐 에 따라서 취득세를 감면받을수 있거나 부가세를 환급받을수 있습니다. 

          종부세, 재산세 대상과 적용도 갈라지며 임대소득에 대한 종소세, 부가세 부분도 달라집니다. 

          한마디로 세법에 대해서 빠삭할거 까지는 아니지만 어느정도 알고 있어야 낭패를 보지 않습니다. 

          마지막으로 가장 큰 단점은 땅만 있으면 바로 건물을 세워버릴수 있어서 경쟁자가 많아져서

          수익률이 점점 낮아질수 밖에 없는 구조입니다 .

          강남 3구 쪽은 빈 땅이 거의 없지요. 그러나 수익률 안나오는 오래된 낮은층의 건물이나 모텔들이 

          꽤 있는데 그런 곳을 개발업자들이 노리고 오피스텔을 올리는게 최근 추세 같습니다. 

          자본주의 사회에서 사익을 추구하는 행위가 잘못된 것은 아니지만, 

          최근 경쟁적으로 오피스텔같은 건물을 올리고 신축이라고 분양가는 높여 팔면서 시장의 시세보다 

          뻥튀기한 수익률로 사람들을 유혹하는 형태를 보면 우려스럽 습니다. 

          강남의 오피스텔 수익률을 계산해 봤는데 4,5% 안 팎이고 6% 도 없습니다. 

          (이정도 수익률이면 각종 세금과 비용 및  나의 수고를 생각해본다면 배당률 좋은 주식을 

          사는것보다 못한 투자가 될수 있습니다. ) 

          점점 연한이 지나고 주위에 신축이 들어서면 수익률이 쭉쭉 떨어지기 때문에 지금의 수익률 

          수준이면 월세만으로는 손해볼수도 있어서 반드시 시세차익도 따라와야 합니다. 

         아파트도 끝물이라고 하는데 제가 봤을때는 오피스텔이 가장 위험수위에 온걸로 보입니다.